ontwerp en planfase

Voordat u verder gaat.

De ontwerp- en planfase is voor de opdrachtgever de meest tijdrovende fase.
Het is in deze fase belangrijk de activiteiten van de checklist één voor één, van boven naar beneden, te doorlopen.

Indien een cataloguswoning het uitgangspunt is, dan zijn de stappen tot en met het definitieve ontwerp snel te maken.

Wanneer is gekozen voor een Q-woning die afwijkt van het basisontwerp, dan streven we naar een snelle doorloop tot aan het definitieve ontwerp. Het is de Q-methode om vroegtijdig de benodigde adviseurs (constructeur, installateur, kostendeskundige) in het proces te betrekken. Als in een bouwteam wordt gewerkt, wordt de aannemer direct in het proces betrokken.

Het is een integraal onderdeel van onze aanpak dat bouwkosten zo snel mogelijk en zo gedetailleerd mogelijk duidelijk worden gemaakt. Als het programma van eisen leidt tot een overschrijding van de financiële mogelijkheden, dan wordt het ontwerp aangepast of worden de eisen ter discussie gesteld. Dit kan leiden tot een basisontwerp met optionele elementen, dat nog steeds voldoet aan de Q-uitgangspunten.

Q hanteert een eigen, unieke manier van calculeren, waardoor een transparante, nauwkeurige begroting ontstaat. De doorgaans variabele staartkosten worden zoveel mogelijk geëlimineerd en vervangen door vooraf gecalculeerde kosten.
Q-calculaties zijn door deze manier van werken zeer betrouwbaar.

Het is de ervaring van Q dat de snelheid waarmee het proces wordt doorlopen van programma van eisen tot en met definitief ontwerp aanzienlijke invloed heeft op de kosten. Een snel proces verlaagt de bouwkosten.

C H E C K L I S T

Bouwteamovereenkomst

Wanneer is gekozen voor het werken in een bouwteam, moet een bouwteamovereenkomst worden gesloten.

Voorstudie

Er wordt een voorstudie gemaakt op basis van het programma van eisen, dat in de haalbaarheidsfase definitief is vastgesteld. De voorstudie bestaat uit een beschrijving van de:

  • condities;
  • ruimte;
  • tijd; en
  • kosten.

Het resultaat hierlangs onder meer een schetsontwerp.

Voorlopig ontwerp

Nadat er overeenstemming is bereikt over de voorstudie, wordt een voorlopig ontwerp gemaakt. Hierbij is het volgende van belang.

  • de opdrachtgever beoordeelt het voorlopig ontwerp. Als hij het ermee eens is, verleent hij er goedkeuring aan (met een handtekening).
  • op basis van het voorlopig ontwerp wordt een meer verfijnde calculatieopzet gemaakt.
  • er vindt een eerste oriënterend overleg plaats met de welstandscommissie.

Definitief ontwerp.

Als al het voorwerk is gedaan, wordt het definitieve ontwerp gemaakt. Dit kan snel gaan, omdat alle inhoudelijke beslissingen in feite in een eerder stadium zijn genomen.

  • er wordt een staat van gebruikte materialen opgesteld.
  • de opdrachtgever beoordeelt en keurt het definitieve ontwerp goed.
  • de definitieve en zeer nauwkeurige Q-calculatie wordt opgesteld en
  • vastgelegd.
  • gemaakt worden: bouwaanvraag, EPC-berekening, daglichtberekening, ventilatiebalans, berekening gebruiksoppervlak en verblijfsgebied.

Het definitieve ontwerp wordt ten behoeve van
de bouwvergunning getoetst aan/bij:

  • bestemmingsplan, eisen van de welstandscommissie;
  • brandveiligheid, politiekeurmerk veilig wonen, nutsbedrijven.

De bestektekening wordt gemaakt.

Bouwvergunning

De bouwvergunning wordt aangevraagd bij bouw- en woningtoezicht als de bestektekening (met bijbehorende berekeningen) klaar is. De definitieve vergunning wordt vervolgens afgegeven.

Rondom de tijd van de bouwvergunningsprocedure speelt ook:

  • de bouw wordt aanbesteed of de bouw in eigen beheer wordt georganiseerd.
  • levering van de bouwgrond vindt plaats (kan het best zo kort mogelijk voor de start van de bouw gebeuren). Aan alle voorwaarden van de leverende partij dient te zijn voldaan.
  • de planning wordt up to date gemaakt.

Kosten en tijd

Er worden in de derde fase diverse kosten gemaakt:

  • voorbereidingskosten;
  • honorarium architecten en andere adviseurs;
  • grondreservering (in sommige gevallen);
  • leges bouwaanvraag;
  • notariskosten;
  • rente;
  • onvoorziene kosten ten gevolge van wijzigingen in het programma van eisen.

De tijd die nodig is om fase 3 te doorlopen, is afhankelijk van de complexiteit van het project en de snelheid waarmee de het goedkeuringstraject verloopt (goedkeuring ontwerp door opdrachtgever, afgeven bouwvergunning). Dit kost minimaal twee maanden, maar kan oplopen tot een jaar of meer.

Betrokkenheid van Q

Q zorgt voor de begroting van het project middels de Q-calculatie. Leden van Q of derden leveren de informatie die leidt tot de definitieve begroting.