ideefase: checklist

Verzamel informatie over:

  • (collectief-)particulier opdrachtgeverschap, bijvoorbeeld op het internet. Op deze website vindt u veel links die in deze fase van pas kunnen komen.
  • reeds gerealiseerde projecten.
  • het standpunt van de gemeente met betrekking tot particulier opdrachtgeverschap. Mogelijk stimuleert uw gemeente (collectief-) particulier opdrachtgeverschap middels een initiatievenbeleid, waaraan een startsubsidie gekoppeld kan zijn.
  • de globaal beschikbare financiële ruimte (bij bank of hypotheek-adviseur).

Hoeveel geld en tijd is er beschikbaar voor de uitwerking tot een projectplan?

Voor het succesvol realiseren van een Q-woning is het belangrijk om nu al een juiste inschatting te maken van tijd en geld die enerzijds nodig zijn en anderzijds beschikbaar zijn. Particulier opdrachtgeverschap (bouwen in eigen beheer) vergt veel tijd en brengt (financiële) risico’s met zich mee.

Het werken in een collectief van particuliere opdrachtgevers (door verschillende particulieren wordt samengewerkt om meerdere woningen te bouwen) biedt vele voordelen: kosten kunnen gedeeld en de werkzaamheden verdeeld worden.

De doorlooptijd van de ideefase is van verschillende factoren afhankelijk. Deze kan variëren van enkele weken tot één of meerdere jaren.

Vorming van een collectief

(indien men niet kiest voor bouwen als particulier).

Er moet een goede organisatie en een goed projectmanagement worden opgezet om het proces effectief en efficiënt te laten verlopen.

Het is meestal raadzaam om te beginnen met een kleine groep initiatiefnemers. Er kunnen meerdere partijen bij worden betrokken als er zicht is op een locatie en er duidelijkheid is over de aard en de omvang van het project. Met een plan op hoofdlijnen kunnen de initiatiefnemers actief belangstellenden werven. De gemeente, maar ook de Coöperatieve Vereniging Q kan daarin een actieve rol vervullen.

Voordat de globale ideeën worden uitgewerkt tot een projectplan moet er duidelijkheid zijn over de structuur (stichting of vereniging) en moeten de werving en groepsvorming zijn afgerond.

Na afsluiting van de ideefase wordt een stichting of vereniging opgericht. Elke deelnemer betaalt een startbedrag. Het is dan belangrijk dat er gelijkgestemdheid bestaat over de aard en de omvang van het project. Zo moet er duidelijkheid bestaan over de financiële mogelijkheden. Verschillen in draagkracht zullen zich vertalen in bijvoorbeeld volume.

Start met het schrijven van een projectvoorstel.

Een projectvoorstel is een belangrijk instrument. Hierin wordt – nu nog beknopt – beschreven hoe het project eruit zal zien. Er moet duidelijkheid komen over een aantal zaken, die in een latere fase verder uitgewerkt worden. Een projectvoorstel is dan nodig voor contacten met de gemeente, de bank en andere relevante partijen.

In het projectvoorstel wordt het project beschreven aan de hand van de volgende vragen:

  • Waarom? (wat zijn de uitgangspunten, welke visie, wat streeft u na).
  • Wat? (welke vorm wordt gekozen, wordt een specifiek doel nagestreefd).
  • Wie? (hoeveel, welke achtergrond, welke participanten).
  • Hoe? (wat is de betrokkenheid van derden, hoe komt de financiering tot stand, gaat u zelf bouwen).
  • Welke vorm? (indien collectief: welke organisatievorm, hoe groot is de groep, wanneer wilt u klaar zijn).
  • Wat is het resultaat? (globaal idee over het type woning, functie, omgeving en locatie van de woning, zijn er publieke doelen).

Wordt aan een van de aspecten van de Q-woning (duurzaam, gezond, betaalbaar) meer of minder aandacht besteed dan in de basisuitvoering, dan heeft dit financiële consequenties in positieve of negatieve zin.

Zoek een beschikbare bouwlocatie.

In de ideefase gaat veel tijd zitten in het zoeken en vinden van een geschikte locatie. Het is belangrijk om te weten hoe groot de locatie moet zijn en hoe deze eruit moet zien. Een bouwlocatie kan men vinden via gemeente, makelaar, projectontwikkelaar of privépersoon.

Het is mogelijk dat de gemeente grond onder gunstige voorwaarden wil verkopen of dat er een erfpachtconstructie mogelijk is, waardoor u de grond in feite gespreid betaalt. De BTW over het totale bedrag dient echter wel in één keer te worden afgedragen. Bij verwerving van grond via makelaar, projectontwikkelaar of privépersoon is de grondprijs meestal marktconform.

De grondprijs bepaalt het bedrag dat u overhoudt om de bouw te bekostigen.

Onderzoek de randvoorwaarden die zijn vastgelegd in:

  • stedenbouwkundige plannen;
  • bestemmingsplan;
  • de richtlijnen van de welstandscommissie (beeldkwaliteit, uitstraling, bebouwingspercentage, hoogte, kleur, materiaalgebruik enz.).

Duidelijkheid over financiële aspecten.

Particulier opdrachtgeverschap vraagt om een andere wijze van financiering (ten opzichte van werken met een projectontwikkelaar). Er moet eerder worden geïnvesteerd in grond en bouwkosten.

Er kan voor worden gekozen om een verbinding aan te gaan met een woningbouwcorporatie of projectontwikkelaar, die een deel van de kosten voorfinanciert. Dit heet “achtervangconstructie”. Wanneer een deelnemer zich tussentijds terugtrekt, neemt de corporatie of projectontwikkelaar de zorg voor de ontwikkeling en verkoop of verhuur tijdelijk over, zodat het financiële risico niet op de schouders ligt van de achterblijvers. Uiteraard moeten hierover goede afspraken worden gemaakt. De gemeente kan aan een achtervangconstructie specifieke eisen stellen.

Betrokkenheid van Q.

Het werk in de eerste fase wordt in principe door de opdrachtgever zelf gedaan. Als u hier geen tijd voor heeft of het gevoel heeft hier begeleiding bij nodig te hebben, dan kunnen wij u evenwel informatie geven over bureau’s die u kunnen adviseren en begeleiden.

U kunt het Quantoor vragen om informatie en advies.